Ed Terrazos - 3 suítes com vista espetacular de Belém

O Ed Terrazos tem um grande diferencial; está localizado em uma área nobre da cidade, bem em frente ao Parque da Residência, na Av Magalhães Barata

Com uma fachada arrojada, destaca-se por estar no meio de áreas tombadas e sem vizinhos.

A unidade à venda fica no 29º andar, com uma vista espetacular da cidade.

O apartamento com 171 m² de área privativa, com 3 suítes + estar íntimo que poderá ser mais um quarto

A área condominial é completa com piscina, churrasqueira, salão de festas, fitness, quadra, sauna.

O prédio possui ainda um prédio tombado e reformado que faz parte do condomínio 

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Valor máximo de imóvel para compra com FGTS aumenta para R$ 950 mil

Limite vai subir de R$ 750 mil para R$ 950 mil em SP, RJ, MG e no DF.
Para os demais estados, preço máximo para uso de FGTS vai a R$ 800 mil.

Alexandro Martello

Do G1, Brasília

O Conselho Monetário Nacional (CMN) decidiu elevar nesta quinta-feira (24) o valor do imóvel que pode ser comprado com recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), assim como o valor da casa própria que poderá ser financiada dentro das regras do Sistema Financeiro de Habitação (SFH) – modalidade de crédito que conta com juros mais baratos.

O valor do imóvel subirá de R$ 750 mil para até R$ 950 mil para São Paulo, Rio de Janeiro, Minas Gerais e Distrito Federal a partir desta sexta-feira (25). Segundo o Banco Central, nas cidades desses estados e em Brasília, os preços dos imóveis, assim como os custos, são maiores.

Para os demais estados, o limite será elevado de R$ 650 mil para R$ 800 mil. Esses limites não eram alterados desde setembro de 2013. "Esse ajuste ocorre de tempo em tempo. É operacional. Não há indexação", afirmou a chefe do Departamento de Regulação do Banco Central, Silvia Marques.

Questionada se a medida não poderia inflar o preço dos imóveis no país, a representante do Banco Central afirmou que, neste ano, está havendo queda dos preços dos imóveis. "Todos índices sinalizam queda nominal", declarou.

O Banco Central informou que foi mantida a regra segundo a qual, para imóveis financiados dentro das regras do SFH, o limite do financiamento não poderá ser superior a 80% do valor de avaliação do imóvel.

Para financiamentos que prevejam a utilização do Sistema de Amortização Constante (SAC), esse percentual poderá atingir até 90% do valor de avaliação, informou o Banco Central.

Taxa de juros

O Banco Central lembrou que as operações enquadradas nas regras do Sistema Financeiro de Habitação (SFH) possuem juros mais baixos, limitados atualmente a 12% ao ano. Para imóveis cujo preço é maior do que o teto do SFH, valem as regras do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI). Nesse caso, os juros são de livre negociação entre os clientes e os bancos, e costumam ser maiores.

Recursos da poupança

Os bancos empregam recursos das contas de poupança para financiar imóveis enquadrados nas regras do Sistema Financeiro Habitacional (SFH). De janeiro a outubro deste ano, porém, os saques de recursos da caderneta de poupança superaram os depósitos em R$ 53,25 bilhões, o que diminui a disponibilidade de recursos para a casa própria.

Segundo números da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), o volume de crédito para a construção e aquisição de imóveis, com recursos da poupança, caiu 45,8% de janeiro a setembro de 2016 na comparação com o mesmo período do ano passado – para R$ 33,6 bilhões.

Questionada sobre o assunto, Silvia Marques, do Banco Central, afirmou que a preocupação da autoridade monetária não é com o "funding" (recursos para o financiamento) dos imóveis. "A captação da poupança está caindo. Isso é fato. Mas essa medida não é com relação a fomento da operação, a questão de mercado. O ajuste é operacional", declarou.

'Amortização negativa'

De acordo com Silvia Marques, do Banco Central, a partir de agora está vedada a chamada “amortização negativa".

Segundo ela, isso quer dizer que a amortização do saldo devedor terá de ser feita mensalmente – e não somente o pagamento de juros, o que, de acordo com o contrato, pode resultar em aumento do valor das parcelas.

“O objetivo é que tenha critério prudente, que vai ter saldo devedor caindo ao longo do tempo”, declarou. Silvia Marques afirmou que o sistema chamado de “price” vai ser mais afetado por essa medida. “O price vai ter de incorporar nas parcelas mensalmente a atualização de juros e da TR [Taxa Referencial]”, afirmou ela.

O Banco Central explicou que essa mudança representa uma "condição adicional" para a contratação desses financiamentos.

"Os contratos não podem admitir qualquer espécie de aumento do saldo devedor ao longo do período de financiamento. As operações aprovadas pelos agentes financeiros até 31 de janeiro de 2017 poderão ser finalizados até 31 de março com observância das condições do SFH anteriormente vigentes", informou a instituição.

Patrimônio de Afetação – entenda o significado

É o regime pelo qual ficam mantidos separados do patrimônio da empresa incorporadora/construtora, o terreno e as benfeitorias que serão objeto de construção de imóveis financiados

O patrimônio de afetação não se comunica com os demais bens, direitos e obrigações do patrimônio geral do incorporador ou de outros patrimônios de afetação por ele constituídos e só responde por dívidas e obrigações vinculadas à incorporação respectiva.

O incorporador responderá pelos prejuízos que causar ao patrimônio de afetação. Os bens e direitos integrantes do patrimônio de afetação somente poderão ser objeto de garantia real em operação de crédito cujo produto seja integralmente destinado à consecução da edificação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes.

De acordo com a redação dada pela Lei 10.931/2004 referentes aos Artigos 31-A até 31 E da Lei 4591/1964.

Público Envolvido

Pessoa Jurídica (incorporadoras/construtoras) com financiamento para construção e conclusão de empreendimentos imobiliários.

Pessoa Física que serão compradores financiadores das unidades.

Agente Financeiro será o anuente e credor da operação

Objetivo

Dar garantia aos compradores e financiadores da conclusão das obras de construção de imóveis residenciais ou comerciais pertencentes ao empreendimento imobiliário e de sua finalização com a entrega do bem ao adquirente.

Essa garantia deve-se ao fato de que para cada empreendimento é constituído um patrimônio próprio, com contabilidade individual separada das demais operações da incorporadora/construtora, porque os valores aportados com a venda dos imóveis é destinado a uma conta bancária do empreendimento para uso exclusivo daquela operação.

Evitar a paralisação das obras no caso de descumprimento do contrato pela construtora haja vista que o contrato da operação prevê a substituição da construtora por decisão da comissão de representantes.

Dar agilidade, segurança e modernização às contratações de imóvel na planta, proporcionando o atendimento da demanda por moradia própria.

Vantagens

Para os adquirentes:

A contabilidade e conta bancária são individualizadas para cada empreendimento, sem nenhuma comunicação com a contabilidade geral da empresa incorporadora.
Segurança da operação sem risco de perda do valor aplicado na aquisição e/ou construção dos imóveis, caso ocorra a falência da incorporadora/construtora.
Criação da comissão de representantes dos adquirentes/condôminos com poderes para fiscalizar toda a movimentação financeira, acompanhar a execução do cronograma físico-financeiro das obras, no caso de descumprimento de obrigações pela incorporadora a comissão poderá contratar outra incorporadora/construtora para término da construção ou transacionar os imóveis sem necessidade de decisão judicial.
Anuência das opções de compra e venda pelo Agente Financeiro no caso de unidades financiadas, diminuindo a participação de adquirentes “laranjas”.
O patrimônio geral do incorporador responde por eventuais prejuízos que o mesmo originar.

Para a incorporadora/construtora:

O incorporador/construtora que optar pelo patrimônio de afetação será favorecido com redução das taxas tributárias (Imposto de Renda da Pessoa Jurídica, da Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL), PIS e Cofins).
Credibilidade à imagem da empresa perante os consumidores e mercado, aumentando sua clientela.




Formalização

Deve ser feita averbação da constituição do patrimônio de afetação no Registro de Imóveis na respectiva matrícula do terreno do empreendimento imobiliário, juntamente com o memorial de incorporação, o qual terá uma inscrição própria no CNPJ e conta bancária específica.


Extinção do Patrimônio de Afetação

Quando da finalização das obras com a averbação da construção e registro das unidades imobiliárias em nome dos adquirentes.
Revogação, por razão de denúncia de descumprimento por parte do incorporador.
Liquidação por decisão em assembleia dos condôminos, caso a escolha seja de não continuar as obras, neste caso, é autorizada a alienação do terreno e edificações existentes, e demais direitos, mediante leilão ou outra maneira escolhida, sendo que o valor recebido no leilão deverá destinar-se à quitação de débitos trabalhistas, previdenciários e fiscais do patrimônio de afetação, e outros reembolsos de adiantamentos realizados comprovadamente aos envolvidos no contrato excetuando-se a incorporadora, e por fim a arrecadação do saldo à massa falida.


Por: Valéria Viviane C Freitas

Especilista no Crédito Imobiliário

Saiba as melhores técnicas para fazer uma boa avaliação de imóveis

A negociação de um imóvel é um processo complexo, que envolve sentimentos muitas vezes controversos, muito dinheiro e uma boa dose de sensibilidade. Quem está vendendo acha sempre que sai no prejuízo, e quem compra sempre acha que está pagando a mais. Por isso, o papel do corretor é muito importante em todas as etapas, a começar pela avaliação de imóveis. Chegar a um preço justo não é tarefa fácil, mas algumas técnicas podem ajudar o corretor a vencer esse desafio. Veja agora 8 técnicas para realizar boas avaliação de imóveis e criar mais um diferencial para a sua carreira.

Comece conhecendo muito bem a região

Tire um dia para andar pela região do imóvel, a menos que você já a conheça muito bem, claro. Conhecer os sabores, as atividades e aqueles cantinhos que só os moradores conhecem é um belo trunfo para a negociação. Além disso, a proximidade com boas escolas, hospitais ou clínicas, restaurantes e shoppings ajuda a agregar valor ao imóvel, sem falar nas questões de acesso e segurança. Converse com os vizinhos e comerciantes locais, faça a chamada pesquisa de campo.

Valorização dos imóveis locais

Outra pesquisa que deve ser feita é em relação não apenas ao valor dos imóveis circundantes que estão à venda, mas também em relação à valorização nos últimos cinco anos. Quanto maior ela tiver sido, mais vale o investimento.

Estrutura e reformas

Como está a estrutura da casa ou apartamento? Quem compra geralmente pensa em fazer alguma reforma, mas isso deve ser um desejo, não uma necessidade. Por isso, o estado influencia diretamente no preço, claro. Avalie paredes rachadas que possam comprometer a estrutura, infiltrações que ofereçam perigo e também as últimas reformas pelas quais o imóvel passou. Também leve em consideração o estado da pintura, já que geralmente ela não chega a 0,5% do valor do imóvel. Como o público está cada vez mais exigente, o cliente pode tentar fazer o preço cair por causa de reformas básicas, então qualquer reforma que saia acima desse percentual é considerada coisa séria. Relacione esses itens à idade da casa ou apartamento para chegar a um valor justo. A estratégia, nesse caso, é fazer os reparos necessários antes de colocar o imóvel à venda.

Acabamentos também influenciam na avaliação de imóveis

Acabamentos personalizados, como revestimentos, colunas de madeira, tijolos de demolição ou tijolos antigos originais aparentes, azulejos antigos, portas e janelas em madeira de lei como pinho de riga, por exemplo, também influenciam no valor do imóvel.

Garagem, um item que pode acrescentar ou tirar até 30% do valor

Um apartamento sem garagem pode perder até 30% do seu valor; já os que tem mais de uma vaga podem ter acréscimo de até 10%. Em algumas cidades, o preço de uma vaga na garagem pode custar até mais de R$ 40 mil, então vale a pena ficar atento.

Acrescente sempre pelo menos 10% ao valor mínimo pretendido

Essa é uma técnica importante para quem não quer ficar abaixo do valor mínimo: acrescente sempre pelo menos 10% sobre ele. Assim você tem uma boa margem de negociação e consegue vender pelo que o imóvel realmente vale.

Preço deve levar em consideração a urgência do negócio

Muitos proprietários têm urgência em vender o imóvel, estabelecendo prazos fixos para que a negociação seja fechada. Nesse caso, o valor do imóvel deve ser menor para uma venda a ser feita em três meses, por exemplo, do que aquele que tem até um ano para ser vendido.

Área de lazer coberta valoriza em até 20% o imóvel

Um imóvel com área de lazer coberta é mais valorizado do que outro idêntico, na mesma rua, que não tenha esse diferencial. A valorização pode ser de até 20%, dependendo das características e do tamanho da área.

Lembre-se sempre que o importante é chegar a um valor justo para proprietário e comprador, de forma que ambos saiam com a certeza de terem feito o melhor negócio e com plena confiança nos seus serviços.

Fonte: Tecimob